כל פרויקט בנייה חדש בישראל או פרויקט שיפוצים משמעותי חייב לקבל היתר בנייה. ללא היתר בנייה אין אישור לבצע את הפרויקט או השיפוץ והדבר יכול להוביל לעיכוב ארוך בהתקדמות הבנייה או במקרים מסוימים לבנייה ללא היתר שהיא עבירה על החוק. חובה לבדוק שיש היתר בנייה למקרקעין שאתם מתכוונים לקנות ולהימנע מכך אם אין היתר כזה.
בנייה של בניין מגורים חדש, פרויקט התחדשות עירונית של תמ"א 38 או שיפוץ משמעותי בדירה קיימת שכולל תוספות בנייה כלשהן מחייב היתר בנייה מפורט וברור מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה נמצאים.
חשוב מאוד לדעת שבלי הצגת היתר בנייה לפרויקט או נכס שאתם מתכוונים לקנות, יש להימנע מכך ולא להיקלע למצב בו אתם קונים דירה ללא היתר בנייה או חשופים לתביעות כאלו ואחרות בגין מצב שכזה.
מה כולל היתר בנייה?
היתר בנייה כולל את כל המידע על מה שמותר לבצע בפרויקט הבנייה. ההיתר הוא לטווח של 3 שנים מיום הוצאתו וניתן לקבל ארכה לכך במקרים מסוימים. כמובן שהיתר בנייה הוא לא המסמך היחיד שדרוש בפרויקטים של בנייה ובמקרים של התחדשות עירונית וכדומה יש צורך לקבל גם אישור תב"ע.
הבדיקה עצמה מבוצעת במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וניתן לבצע בה גם השוואה לתכניות הגרמושקה (השרטוטים) המקוריים והנוכחיים של הנכס כדי למצוא שיש היתר בנייה לכל מה שידוע לכם על הנכס.
מדוע היתר בנייה כה חיוני לפני קניית מקרקעין?
היתר בנייה חשוב מאוד מכמה סיבות:
- לא לעבור על החוק ולבנות ללא היתר
- לא להיות חשופים לתביעות כספיות ואחרות בשל בנייה לא חוקית
- לא לבצע עסקת מקרקעין שעלולה להיתקע או להשתנות משמעותית כיוון שאין היתר בנייה
כל הסיבות הללו תקפות למקרים של קניית דירה מקבלן או קניית דירה יד שניה:
- בעת קניית דירה מקבלן – במקרים רבים בשנים האחרונות קבלנים ממהרים לפרסם פרויקטים חדשים ולהציג הדמיות מרהיבות לפני שבכלל קיבלו היתרי בנייה לכך. הם למעשה מציעים קניית דירה על הנייר ויש בכך סיכון רב. ייתכן ולא יקבלו היתר שיאפשר להם בנייה בקרקע המדוברת או שיאלצו לבנות את הבניין ו'או הדירות בו בגודל או עיצוב שונה מזה שהוצג לקונים. תמיד מומלץ לחכות שהקבלן יציג היתר בנייה כדי להתחייב לעסקה מולו.
- בעת קניית דירה יד שנייה – כאן אתם במצב שניתן לראות ולבקר בדירה שקונים. הבעיה היא שאתם אולי קונים דירה שבוצעו בה שיפוצים או הרחבות שחובה לקבל עבורם היתר בנייה והדבר לא נעשה. האם חדר הממד החדש קיבל היתר בנייה? האם המרפסת מאושרת? האם היחידה שבנו על הגג היא עם היתר בנייה? כל השאלות הללו חייבות לקבל תשובה אחרת תיקלעו למצב מורכב שעלול לעלות לכם ביוקר רב לאחר הקנייה.
לסיכום, קניית דירה עלולה לחשוף אותך לכל מיני סיכונים מיותרים אשר יכולים להימנע באמצעות עורך דין אשר מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין לענייני מקרקעין אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות קנייה ומכירה של דירות, משרדים, מגרשים וקרקעות. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בנשר – המשרד הוא הכתובת!