עסקת מקרקעין היא סביר להניח העסקה הגדולה שתעשו בחייכם, בעיקר אם מדבור על העסקה הראשונה שלכם. מדובר על השקעה כספית גבוהה עם הסכמים וחוזים מורכבים. על מנת שתפחיתו את הסיכוי לטעויות שיעלו לכם ביוקר ו/או עגמת נפש, רצוי לקבל יעוץ וליווי של עורך דין מטעמכם לאורך כל שלבי העסקה.
עבור רבים בישראל עסקת מקרקעין היא המהלך הכלכלי והמשפטי הגדול ביותר שיעשו, על אחת כמה וכמה אם מדובר בעסקה הראשונה בתחום זה. עסקאות מכר מקרקעין מחייבות בדיקות ובירורים שיש לבצע לפני חתימה על הסכם כלשהו וזאת כדי להימנע מטעויות שכמעט ואין מהן דרך חזרה. יש טעויות שיכולות לעלות ביוקר רב, גם מבחינה כספית וגם מבחינה נפשית. לכן יש להיערך נכון לכל עסקה שכזאת בין אם אתם הצד המוכר או הצד הקונה בעסקה.
אילו בירורים חובה על מוכר מקרקעין לבצע?
מוכר נכס חייב לערוך כמה בדיקות ובירורים רלוונטיים עבורו לפני שהוא מתחיל בפרסום הנכס.
- מה שווי הנכס – רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין או לכל הפחות מתווך דירות מקומי שיכולים לאמוד את שווי הנכס כדי להימנע מפרסו מחיר גבוה ולא ריאלי, וחשוב מכך, מחיר נמוך מדי.
- רישום זכויות – יש לוודא מה מצב רישום הנכס בטאבו, האם הרישום תקין והאם יש שעבודים, הערות אזהרה או כל דבר אחר שעלול לפגוע בתהליך המכירה.
- חריגות בנייה – יש לבדוק אם ישנן חריגות בניה בנכס או תוספות בניה שלא דווחו ויכולות לצוף כעת במהלך העסקה. מומלץ להסדיר את כל אלו לפני כן ולהימנע מעיכובים או אפילו רישום פלילי במקרים מסוימים.
- מיסוי – מומלץ לערוך רשימה מסודרת של עלות רכישת הנכס בעבר והוצאות רלוונטיות (שיפוץ, תוספות בניה, הרחבות וכו') שבוצעו במהלך השנים. ההפרש בין כל אלו ובין מחיר המכירה יוביל לשיעור המס שיהיה עליכם לשלם בעת המכירה (אלא אם תזכו להנחה או פטור באמצעות עורך דין מכירת דירה שמלווה אתכם).
אילו בירורים חובה על קונה מקרקעין לבצע?
במידה ואתם מי שעתידים לרכוש דירה, רצוי מאוד לקבל יעוץ וליווי משפטי של עורך דין קניית דירה בעל ניסיון בתחום זה. יש הרבה מקומות לטעות והטעויות הללו יהיו יקרות מאוד עבורכם.
- רישום בטאבו – חובה לבדוק רישום בטאבו ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. יש לבדוק שהבעלים הרשום הוא זה שמוכר לכם את הנכס בפועל והאם יש שעבודים, משכנתאות או הערות אזהרה לצד שלישי כלשהו.
- דירה בבית משותף – יש לבדוק את ספרי ועד הבית ומסמכי הבית המשותף בכל הנוגע לסוגיות והסדרים בין בעלי הדירות.
- הוועדה לתכנון ובניה – יש לבקש ייפוי כוח מהמוכר ולבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובניה את מצבו התכנוני של הנכס, האם יש לו היתר בניה מתאים והאם יש ליקויי בניה או חריגות בניה כלשהן.
- תשלומים – יש לסכם מראש על לוח תשלומים בקניית דירה שמפרט מתי מועבר כל תשלום ומה מקבלים בתמורה. בדרך זו מתקדמים צעד צעד בעסקה ומפחיתים סיכונים מיותרים.
- מיסוי – בעת רכישה של דירה יש לשלם מס רכישה וחשוב לברר זאת מראש. לעתים מדובר על תשלום של עשרות או מאות אלפי שקלים (תלוי בגובה העסקה). ניתן לקבל הנחות או פטור מתשלום מס רכישה בהתאם לסעיפים שונים שמקלים על הקונה.
לסיכום נציין שלא ניגשים לעסקת מקרקעין במוכר או כקונה ללא עורך דין מקרקעין שמלווה אתכם לאורך כל העסקה עד להשלמתה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עורך דין אביב גלמן, עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מכר מקרקעין בפריסה ארצית.